Сдавать и зарабатывать: что учитывать при покупке апартаментов в горнолыжном курорте

Покупка апартаментов в курортном комплексе — это не только возможность провести отпуск в своем жилье, но и способ заработать на аренде. Однако прежде чем инвестировать в недвижимость, важно разобраться в юридических тонкостях. Мы разберем все нюансы на примере покупки апартаментов в Архызе: какие документы проверить перед покупкой, какие налоги придется платить и что делать, если хотите сдавать апартаменты в аренду.

Прежде чем покупать апартаменты, стоит понять, чем они отличаются от обычных квартир. По закону апартаменты чаще всего относятся к нежилым помещениям.
Это значит, что:

• В них нельзя оформить постоянную регистрацию (прописку).
• Подключение к коммунальным услугам может идти по коммерческим тарифам, а не льготным, как в жилых домах.
• Налоги на апартаменты могут быть выше, чем на квартиры.

Если вам важно, чтобы недвижимость была именно жилой, уточните статус объекта до сделки.

Перед сделкой стоит тщательно проверить юридическую чистоту объекта. Какие документы нужно запросить?

Разрешение на строительство — подтверждает, что объект возведён законно.
Проектная декларация — в ней прописаны сведения о застройщике и характеристика здания.
Документы на землю — важно убедиться, что участок оформлен правильно и у застройщика есть все законные права.
Выписка из ЕГРН — подтверждает отсутствие обременений: арестов, залогов, запретов на продажу.

Дополнительно стоит проверить репутацию застройщика: как давно он работает, какие проекты уже реализовал и не задерживались ли сроки сдачи. Если покупаете апартаменты на этапе строительства, это особенно важно.

Как именно оформляется сделка, зависит от стадии строительства:

• Если объект еще строится, подписывается договор долевого участия (ДДУ). Он регистрируется в Росреестре, что дает покупателю дополнительные гарантии.
• Если объект уже готов, заключается договор купли-продажи.
• Иногда встречаются инвестиционные договоры или предварительные договоры купли-продажи. Их стоит внимательно изучить, так как условия могут отличаться.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, перед подписанием договора лучше проконсультироваться с юристом.

Теперь разберемся с налогами. Если вы покупаете апартаменты, то с 2024 года вступили в силу новые правила:

• Если апартаменты строятся по ДДУ, а разрешение на строительство получено после 1 января 2024 года, цена включает НДС 20%.
• Если покупаете на вторичном рынке, НДС не платится.

Нет, потому что апартаменты — это нежилая недвижимость. Вычет в 13% от стоимости покупки положен только при покупке жилья.

Если владели апартаментами менее 5 лет, придется заплатить налог 13% на разницу между ценой покупки и продажи. Чтобы уменьшить налог, можно указать реальные расходы на покупку.

Теперь самое интересное: какие налоги придется платить, если вы решите сдавать апартаменты в Архызе?

Самый простой вариант: сдавать апартаменты без оформления ИП. В этом случае:

• Налог составит 13% от дохода.
• Раз в год нужно подавать декларацию 3-НДФЛ.
• Если не заплатить налог вовремя, налоговая может начислить штраф и пени.

Если планируете сдавать апартаменты постоянно, выгоднее оформить индивидуального предпринимателя (ИП). Тогда можно выбрать:

• УСН «Доходы» (6%) — фиксированный налог со всей суммы аренды.
• УСН «Доходы минус расходы» (15%) — налог с разницы между доходами и расходами (можно учесть ремонт, мебель, коммунальные услуги).

Есть еще вариант — патент. В Карачаево-Черкесии можно купить патент на сдачу в аренду нежилых помещений. В этом случае налог фиксированный и не зависит от реального дохода. Это может быть выгодно при высокой заполняемости.

Использовать налог на профессиональный доход (НПД), он же налог для самозанятых. Он подходит только для сдачи жилых помещений, а апартаменты к ним не относятся. Налоговая может предъявить претензии.

Вывод:

• Если сдаете как физлицо — платите 13% и раз в год подаете декларацию.
• Если хотите платить меньше — оформляете ИП и выбираете УСН (6% или 15%) или патент.

Если не хотите заниматься поиском арендаторов, можно передать апартаменты в управление управляющей компании. Она возьмет на себя все заботы: размещение объявлений, заселение, уборку, оплату коммунальных услуг.

• Вы подписываете договор, в котором прописано, какой процент от дохода берет УК.
• Деньги перечисляют вам раз в месяц или квартал.
• УК следит за порядком в апартаментах и решает все бытовые вопросы.

Это удобно, но стоит учитывать комиссию: она может составлять от 20% до 50% от дохода. Поэтому если хотите зарабатывать больше, возможно, лучше сдавать самостоятельно.

Покупка апартаментов в Архызе — это отличная возможность для инвестиций, но важно учитывать все юридические нюансы:

• Проверить статус недвижимости и документы перед покупкой.
• Выбрать оптимальный налоговый режим при сдаче в аренду.
• Решить, сдавать самостоятельно или через управляющую компанию.

Если подойти к вопросу грамотно, можно не только отдыхать в своем жилье, но и стабильно зарабатывать.